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丁祖昱:房企长租公寓盈利难题逐渐破解

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丁祖昱:房企长租公寓盈利难题逐渐破解
浏览:99 发布日期:2022-09-17

  中新经纬9月7日电 题:房企长租公寓盈利难题逐渐破解

  作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

  8月,迎来各家上市房企的半年报季,上半年由于疫情反复,住房租赁行业也受到一定影响,但作为国家民生保障行业之一,租赁行业始终受到各方关注。

  据房企披露的半年报,我们发现经历了早期的急速规模扩张后,目前各家房企的长租公寓业务每年都基本保持了稳定增长。

  房企租赁企业拼规模的时代已褪去

  房企系进入住房租赁行业已超过5年,各企业间的规模分化开始逐渐显现。

  从2022年上半年住房租赁企业开业规模榜来看,排名前两位的万科泊寓和龙湖冠寓开业规模已超过10万间,与第三名有将近3万间差距,而30位的入榜门槛仅是千间规模,房企租赁企业拼规模的时代逐渐褪去。

  截至2022年上半年,万科泊寓累计开业16.95万间,管理房源20.99万间,上半年共新获取10个项目,房间数9674间,开业规模较2021年底增长4.39%。龙湖冠寓开业规模超11万间,较2021年底增长3.77%,招商伊敦公寓管理规模为3.7万间,较2021年底增长2.78%。经历了早期跑马圈地的规模扩张后,各家业绩每年都开始保持稳定增长趋势。

  从2021年开始,多数企业便逐渐放慢规模扩张脚步,注重稳健增长,与此同时,开始聚焦开业项目精细化运营。

  根据各家房企半年报披露的相关数据,泊寓的出租率为94.0%,续租率为56%,龙湖冠寓整体出租率达93.3%,其中开业超过六个月的项目出租率为95.4%,方隅公寓稳定运营的一线重资产项目平均出租率超85%,企业整体的运营效益均保持稳定,并未受疫情影响出现大幅下跌。

  盈利难题逐渐破解

  盈利问题一直是住房租赁行业面临的难题之一。随着金融支持力度加大,以及各地奖补政策的不断发布,都给行业盈利带来了积极信号。

  2022年2月,旭辉瓴寓出让所持“上海浦江华侨城柚米社区”项目全部30%股权,实现从该租赁社区项目的资产退出。这是租赁住宅领域首个实现“投融建管退”资管全周期跑通的示范性项目。

  2022年8月16日,三单保租房公募REITs开启申购,认购阶段便迎来“疯抢”,使得三单产品均提前结束认购。8月31日,三单保租房REITs正式上市,实现30%涨停。尽管目前保租房公募REITs的底层资产均为地方安居企业,未来可能对市场化租赁企业开放,这也为行业带来了新的盈利点。

  从2021年开始,房企对自身住房租赁业务的重视程度逐渐增强,也开始在年报、半年报中披露租赁业务相关收入。

  其中,龙湖自成立冠寓以来,坚持每年公布冠寓租金收入,并于2021年实现盈利。2022年上半年,龙湖冠寓实现租金收入11.8亿元,同比增长11%,五年复合增长率152%。

  作为行业的领军企业之一,万科的泊寓由于此前万村项目影响,给公司租赁业务带来了亏损,但随着租赁业务前期投入已基本完成,进入收获期也将逐渐带来盈利,2022年上半年,泊寓实现营业收入 14.8 亿元,同比增长12.3%。

  随着各地保租房建设力度不断加大,国企也开始发力租赁行业。城投宽庭作为上海城投的租赁业务品牌,其“城投宽庭·湾谷社区”实现营业收入2516万元,尽管目前公司入市项目不多,但单项目能实现较高营收,也为后续项目入市提供经验借鉴。

  随着越来越多的房企在年报中披露租赁业务的营业收入,企业对于租赁行业能够带来盈利也开始持乐观态度,租赁业务或将成为房企新的业务增长点。

  目前来看,头部运营商、国企更容易实现盈利,前者具有一定规模,在形成规模化、标准化沉淀后必将开始寻求利润的增长,国企则依托国家政策,通过自身大规模存量改造加上价格较低的租赁用地新建租赁住房,较低的成本也更有可能为企业带来盈利。

  早期,租赁企业并未被大众广泛认知,因此企业通常会选择知名度较高的渠道做推广,这也加大了获客成本。

  2022年,企业开始加强自有渠道营销,在一定程度上降低成本,为企业盈利创造更多可能。部分品牌企业如万科泊寓、招商伊敦公寓为克服经营压力,创新自有渠道营销模式,不断加强B端客户的拓展。根据万科半年报披露,泊寓自有渠道获客占比达到79%,线上平台注册人数达到234万,营销费用率为1.01%,新增企业客户160家。

  大型租赁社区成主流产品

  为解决新青年、新市民的租房痛点,满足多样化租房需求,各地纷纷开始出让租赁用地建设租赁住房,由于租赁用地规模较大,因此,租赁社区产品随之诞生。在房企的半年报中,“租赁社区”也成为热词之一。目前,旭辉是行业内拥有大社区最多的租赁企业。

  华润旗下的有巢公寓则聚焦于集体建设用地,以及纯租赁用地建设的大型租赁社区,同时覆盖北上广深四个一线城市。

  从目前来看,房企系运营商租赁项目的城市布局依旧聚焦一线及二线核心城市。根据房企半年报披露,招商伊敦公寓的壹栈、壹间、壹棠三大产品线已全面覆盖国内一线及核心二线城市,华润有巢旗下的大型租赁社区均分布在一二线城市,方隅公寓目前在管房源中,85%分布在一二线城市。

  可见,租赁需求旺盛的一线、强二线城市仍是租赁企业布局的重点城市。其中,北京、上海、杭州成为租赁企业布局最为热门的三大城市,此外,广深、南京紧随其后成为受追捧的热点布局城市。(中新经纬APP)

  本文由中新经纬研究院选编,因选编产生的作品中新经纬版权所有,未经书面授权,任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。选编内容涉及的观点仅代表原作者,不代表中新经纬观点。

责任编辑:李惠聪



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